1. Τι σημαίνει αυθαίρετη κατασκευή

  2. Ποιος είναι υπεύθυνος για την αυθαίρετη κατασκευή;

  3. Πως μπορώ να γνωρίζω αν η κατοικία μου είναι αυθαίρετη, έχει υπερβάσεις ή έχει αυθαίρετες κατασκευές;

  4. Δεν γνωρίζω αν το κτίριο ή η κατασκευή μου έχει άδεια τι πρέπει να κάνω;

  5. Έχω δεχθεί καταγγελία για αυθαίρετη κατασκευή, τι γίνεται σε αυτήν την περίπτωση;

  6. Κινδυνεύει η αυθαίρετη κατασκευή μου με κατεδάφιση;

  7. Στον νόμο για τακτοποίηση των αυθαιρέτων ποιες κατασκευές μπορούν να υπαχθούν;

  8. Γιατί να τακτοποιήσω το αυθαίρετο που έχω;

  9. Δεν γνωρίζω αν το αυθαίρετό μου βρίσκεται σε δασική περιοχή ή αρχαιολογικό χώρο ή αιγιαλό τι πρέπει να κάνω;

  10. Έχω νομιμοποιήσει το αυθαίρετό μου με τον νόμο 1337/83 (Νόμο Τρίτση) πρέπει να το δηλώσω και στον νέο νόμο τώρα;

  11. Έχω κάνει αλλαγές στην εσωτερική διαρρύθμιση του διαμερίσματός μου. Πρέπει να το δηλώσω στο νέο νόμο;

  12. Έχω υπαχθεί στο Ν.3843/10 ,το Ν.4014/11 & το Ν4178/13 και πληρώνω τις δόσεις ή έχω ολοκληρώσει την πληρωμή των δόσεων και έχω περαιώσει την διαδικασία. Μπορώ να υπαχθώ εκ νέου στο νέο Νόμο Αυθαιρέτων Ν4495/17 για να μπορώ να επωφεληθώ του χαμηλότερου προστίμου και των περισσότερων δόσεων;

  13. Έχω υπαχθεί στο Ν.3843/10 και δεν έχω καταφέρει να αποπληρώσω το πρόστιμο στο χρονικό διάστημα που ορίστηκε και επιπλέον δεν έχω υπαχθεί στους Ν.4014/11 και Ν4178/13. Τι μπορεί να προκύψει σε ό,τι αφορά το ακίνητό μου και τι μπορώ να κάνω;

  14. Η θέση στάθμευσης που έχω είναι σε διαφορετική θέση από αυτήν που προβλέπει η άδεια. Επισύρει αυτή η αλλαγή πρόστιμο;

  15. Το ακίνητό μου έχει άδεια αλλά έχει χαθεί ο φάκελος από την πολεοδομία. Τι πρέπει να κάνω;

  16. Σε περίπτωση που το αυθαίρετο ολοκληρώθηκε μετά την 28.7.2011 μπορεί να υπαχθεί στο νόμο τακτοποιήσης των αυθαιρέτων;

  17. Το κατάστημά μου έχει αυθαιρεσίες αλλά έχει εκδωθεί νόμιμη άδεια λειτουργίας. Τι πρέπει να κάνω;

  18. Έχω υπαχθεί στο Ν4178/13 και θέλω να διερευνήσω εάν είναι πιο συμφέρουσα η υπαγωγή στο νέο νόμο Αυθαιρέτων.

Απαντήσεις:

  1. Αυθαίρετη είναι κάθε κατασκευή που εκτελείται: α) χωρίς οικοδομική άδεια, β) καθ' υπέρβαση της σχετικής άδειας, γ) με βάση άδεια οικοδομής που ανακλήθηκε μεταγενέστερα και δ) κατά παράβαση των σχετικών διατάξεων, δηλαδή των περιορισμών που θέτουν οι γενικοί ή ειδικοί όροι δόμησης της συγκεκριμένης περιοχής (οικοδομικές και ρυμοτομικές γραμμές, συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και επιτρεπόμενες χρήσεις), των διατάξεων του ΓΟΚ και του Κτιριοδομικού Κανονισμού.

  2. Υπεύθυνος γενικά είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου

  3. Ο μόνος τρόπος για να γνωρίζετε αν η κατοικία/κατασκευή σας είναι αυθαίρετη ή έχει υπερβάσεις είναι να γίνει έλεγχος, από τον μηχανικό σας ή αν δεν έχετε από τους μηχανικούς του γραφείου μας, εάν υπάρχει άδεια και αν ναι αντιπαραβολή με τα σχέδια της αδείας. 

  4. Θα πρέπει να απευθυνθείτε στον μηχανικό σας ή στους μηχανικούς του γραφείου μας.

  5. Γενικά η καταγγελία μπορεί να γίνει από πρόσωπο το οποίο έχει έννομο συμφέρον. Το ΣτΕ δέχεται μια αρκετά διευρυμένη έννοια του εννόμου συμφέροντος σε ότι αφορά τα θέματα περιβάλλοντος και γενικότερα δόμησης και οικιστικού ελέγχου. Κατόπιν θα πραγματοποιηθεί αυτοψία από την αρμόδια πολεοδομία για το χαρακτηρισμό της κατασκευής ως αυθαίρετης και κατεδαφιστέας και επιβάλλονται τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης. Μία μόνο εξαίρεση υπάρχει: όταν η άδεια είναι σε ισχύ οπότε προτού κινήσει τη διαδικασία σύνταξης έκθεσης αυτοψίας υποχρεούται πλέον να απευθύνει έγγραφη ειδοποίηση προκειμένου ο ενδιαφερόμενος να υποβάλλει πλήρη φάκελο για αναθεώρηση. το παραπάνω ισχύει με την προϋπόθεση ότι τηρείται το περίγραμμα της οικοδομής ,ο συντελεστής δόμησης και όγκου. Στην περίπτωση αυτή η αναθεώρηση πρέπει να εκδοθεί μέσα σε προθεσμία τεσσάρων μηνών οπότε δεν επιβάλλονται τα πρόστιμα.

    Στην περίπτωση που η άδεια δεν είναι σε ισχύ τότε θα πρέπει ή να κατεδαφίσετε το αυθαίρετο κτίσμα ή να υπαχθείται στο Ν.4378/13 περί τακτοποίησης των αυθαιρέτων ώστε να μην πληρώσετε το πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης που θα σας επιβάλλει η πολεοδομία, πληρώνοντας το ειδικό πρόστιμο τακτοποίησης. Ακόμα και αν έχετε πληρώσει πρόστιμο ανέγερσης ή και διατήρησης, αυτά συμψηφίζονται στο τελικό ειδικό πρόστιμο διατήρησης

  6. Εξαρτάται από την ημερομηνία ανέγερσης του αυθαιρέτου και από ορισμένες άλλες προϋποθέσεις. Συμβουλευτείτε των μηχανικό σας ή τους μηχανικούς του γραφείου μας.

  7. Η τακτοποίηση αφορά κάθε είδους αυθαίρετη χρήση ή αυθαίρετη κατασκευή: κατοικία, εμπορικό κτίριο, βιομηχανία, τουριστική εγκατάσταση, δημόσιο κτίριο, κοινωφελές κτίριο, ακόμα και πισίνα, των οποίων ο φέρων οργανισμός ολοκληρώθηκε μέχρι την 28η Ιουλίου 2011. Εξαιρούνται οι κατασκευές που βρίσκονται σε αρχαιολογικούς χώρους, σε δημόσιο κτήμα, σε δασικές περιοχές και αιγιαλούς.

  8. Διότι πλέον δεν είναι εφικτή καμία μεταβίβαση  ή σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, δωρεάς κλπ. ακινήτου το οποίο έχει αυθαίρετη κατασκευή. Για να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση θα απαιτείται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και ενός μηχανικού που θα δηλώνουν πως δεν υπάρχει αυθαίρετη κατασκευή ή πως το ακίνητο έχει υπαχθεί στον νόμο περί τακτοποίησης αυθαιρέτων.

  9. δεν δίνει την δυνατότητα παράτασης σε όσους έχουν αυθαίρετο σε περιοχή που δεν έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες ώστε να γνωρίζουν αν έχει νόημα να καταθέσουν το παράβολο, μέχρι να αναρτηθούν αυτοί οι χάρτες. Με λίγα λόγια θα πρέπει να ρισκάρουν.... Σε ό,τι αφορά τους αιγιαλούς πάλι δεν υπάρχουν χάρτες που να ορίζουν επακριβώς τους αιγιαλούς στην χώρα. Σε ό,τι αφορά τους αρχαιολογικούς χώρους  θα πρέπει να γίνει έλεγχος από πριν. Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να απευθυνθείτε στον μηχανικό σας ή στους μηχανικούς του γραφείου μας.

  10. Εάν έχετε υποβάλλει την β' δήλωση, άσχετα με το αν έχει εκδωθεί απόφαση οριστικής εξαίρεσης ή όχι, που προέβλεπε ο νόμος 1337/83 τότε δεν υπάρχει λόγος να υπαχθεί  το ακίνητο στον Ν 4378/13. Εάν δεν έχετε υποβάλλει την β' δήλωση ή καμία, τότε ναι πρέπει να το δηλώσετε τώρα. Προσοχή σε κάθε περίπτωση εάν η δήλωσή σας είχει απορριφθεί πρέπει να το δηλώσετε τώρα στον Ν 4378/13. Επίσης, πρέπει να να δηλωθεί και στην περίπτωση που είχατε υποβάλλει εκπρόθεσμη δήλωση με τον Ν1337/83 και δεν είχατε εκδόσει έγκαιρα την άδεια νομιμοποίησης.

  11. Εξαρτάται από την χρονολογία που έγιναν οι διαρρυθμίσεις και την έκτασή τους. Σύμφωνα με το Ν1378/13 η διαμερισμάτωση δεν αποτελεί παράβαση εκτός εάν έχουν γίνει αλλαγές στις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις. Επικοινωνήστε με τον μηχανικό σας ή με τους μηχανικούς μας για να σας ενημερώσουμε. (Α23 παρ.10)

  12. Σύμφωνα με το Ν4378/2013 καταβληθέντα ποσά προστίμων ανέγερσης και διατήρησης, καθώς και καταβληθέντα ποσά ειδικών προστίμων διατήρησης, ή και παραβόλων, συμψηφίζονται με το ποσό του ενιαίου ειδικού προστίμου. Τα καταβληθέντα ποσά αφαιρούνται από την τελευταία δόση και τις αμέσως προηγούμενες χρονικά έως ότου ολοκληρωθεί ο συμψηφισμός. Σε περίπτωση που μετά τον ως άνω υπολογισμό, προκύπτει ότι τα ήδη καταβληθέντα ποσά υπερβαίνουν το ποσό του προστίμου. Όσοι δηλ. ιδιοκτήτες έχουν υπαχθεί στο Ν.3843/10 ή και το Ν.4014/11 έχουν τη δυνατότητα να υπαχθούν στο νέο Ν4378/13 ώστε να τύχουν των ευμενέστερων κατά περίπτωση διατάξεών του. (Α20 παρ.1)
    Ο νέος Νόμος ορίζει με διαφορετικό τρόπο πολλές έννοιες παραβάσεων σε σχέση με τον 4014/11 και καταργεί κάποιες όπως την διαφορετική διαμερισμάτωση. Επίσης δίνει τη δυνατότητα σε μικρές παραβάσεις (πέργκολες bbq κλπ) να τακτοποιηθούν χωρίς χρονικό περιορισμό. Ακόμα δίνει τη δυνατότητα εξόφλησης μέχρι και σε 102 δόσεις από 50€/μήνα.

  13. Από τη στιγμή που το ακίνητο έχει δηλωθεί στο Ν.3843/10 ώς αυθαίρετο ή με αυθαίρετη χρήση τότε έχει ήδη ενημερωθεί το τμήμα αυθαιρέτων της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης (πρώην Πολεοδομία). Σε περίπτωση που δεν έχει πληρωθεί το σύνολο το επιβληθέντος ειδικού προστίμου, ο νέος νόμος δίνει την δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να το αποπληρώσει άπαξ. Διευκρινήσεις θα δωθούν με εγκύκλιο στο μέλλον.

    1. Πρόστιμο ανέγερσης σε ποσοστό 30% επί της αξίας
      του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την ε-
      πιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει
      στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα α-
      ντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά
      το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης.

    2.  Πρόστιμο διατήρησης σε ποσοστό 5% επί της αξίας
      του αυθαιρέτου, όπως αυτή υπολογίζεται με βάση την ε-
      πιφάνεια του αυθαιρέτου επί την τιμή ζώνης που ισχύει
      στην περιοχή του ακινήτου, σύμφωνα με το σύστημα α-
      ντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά
      το χρόνο διαπίστωσης της παράβασης, το οποίο επιβάλ-
      λεται για κάθε έτος διατήρησης του κτιρίου από την ανέ-
      γερσή του ή την εγκατάσταση της χρήσης μέχρι την κα-
      τεδάφιση των κατασκευών και την επαναφορά της χρή-
      σης ή την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικής αδείας.

    Το ακίνητο πλέον πρέπει να δηλωθεί με το νέο νόμο 4178/13

  14. Για τη διαφορετική χωροθέτηση των υποχρεωτικά προβλεπόμενωναπό την οικοδομική άδεια θέσεω νστάθμευσης αυτοκινήτων από αυτήν που προβλέπεται στα σχέδια της συμβολαιογραφικής δήλωσης του ν.1221/1981, υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης των υφισταμένων θέσεων στάθμευσης. Ως ειδικό πρόστιμο καταβάλλεται εφάπαξ, εντός της προθεσμίας της πρώτης δόσης, το ποσό των πεντακοσίων (500) ευρώ και δεν καταβάλλεται παράβολο.

  15. Στις περιπτώσεις απώλειας του φακέλου της οικοδομικής άδειας, βεβαιωμένης από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και προκειμένου να διερευνηθεί η νομιμότητα του υφισταμένου κτιρίου είναι δυνατή η υποβολή στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης φακέλου  αποτύπωσης κτιρίου, ανεγερθέντος με βάση οικοδομική άδεια πριν τις 28.7.2011 που έχει απολεσθεί. Για να γίνει αποδεκτός ο φάκελος από την οικεία Υπηρεσία Δόμησης πρέπει να περιλαμβάνει τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης κατά τις προδιαγραφές του από 8.9.1983 προ− εδρικού διατάγματος (Δ΄ 394), κατόψεις αποτύπωσης όλων των ορόφων, τομή, φωτογραφίες όλων των όψεων, υπεύθυνη δήλωση μηχανικού, ότι στο διάγραμμα κάλυψης οι υπολογισμοί και ο έλεγχος του υφισταμένου κτιρίου έχει γίνει σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας, για την οποία υποβάλλεται ο φάκελος αποτύπωσης, καθώς και κρατήσεις και εισφορές κατά τις κείμενες διατάξεις. Τα σχέδια κατατίθενται εις διπλούν και θεωρούνται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης. Η μία σειρά σχεδίων χορηγείται στον ενδιαφερόμενο και ο φάκελος συμπληρώνει την απωλεσθείσα οικοδομική άδεια στο αρχείο της Υπηρεσίας Δόμησης. (Α11, παρ. 4γ)

  16. Στις διατάξεις του Ν4378/13 υπάγονται  αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις για τις οποίες η αυθαίρετη κατασκευή ή η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης έχει περατωθεί, κατά τις ειδικότερες διατάξεις του άρθρου 8 του παρόντος πριν την 28.7.2011. Στις διατάξεις του παρόντος νόμου, υπάγονται υπερβάσεις δόμησης, κάλυψης και ύψους μέχρι ποσοστού 20% των επιτρεπομένων, κατασκευών, επί κτιρίου για το οποίο εκδόθηκε νόμιμη άδεια και οι εργασίες αποπεράτωσης ολοκληρώθηκαν στο σύνολό τους μετά τις 28.7.2011,υπό την προϋπόθεση ότι εργασίες κατασκευής του φέροντος οργανισμού πραγματοποιήθηκαν προ τις 28.7.2011 και η θεώρηση για την έναρξη των εργασιών, από την Αστυνομική Αρχή, έλαβε χώρα προ τις 28.7.2011. Κατά τον έλεγχο από την Υπηρεσία Δόμησης για την ολοκλήρωση των εργασιών και τη σύνδεση του κτιρίου ή τμήματος αυτού με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, προσκομίζεται αντίγραφο της βεβαίωσης υπαγωγής και γίνεται έλεγχος και ταυτοποίηση των στοιχείων υπαγωγής. Σε κάθε περίπτωση η έναρξη των οικοδομικών εργασιών του φέροντος οργανισμού πριν τις 28.7.2011 πιστοποιείται και αποδεικνύεται από σχετική αεροφωτογραφία. (A23 παρ. 14α)

  17. Από τη στιγμή που η άδεια λειτουργίας είναι σε ισχύ, το κατάστημα μπορεί να εξακολουθεί να λειτουργεί νόμιμα. Όταν η άδεια λειτουργίας λήξει ή αλλάξει ο ιδοκτήτης της επιχείρησης και επομένως απαιτηθεί νέα άδεια λειτουργίας τότε αυτή δεν μπορεί να εκδοθεί εάν πριν δεν τακτοποιηθούν οι πολεοδομικές αυθαιρεσίες / παραβάσεις. Ειδικά δε στην περίπτωση που οι αυθαιρεσίες δύναται να νομιμοποιηθούν με έκδοση άδειας δόμησης, τότε εφ'όσον η άδεια λειτουργίας ή και άλλες διοικητικές πράξεις έχουν εκδοθεί πριν τις 28.7.2011 σύμφωνα με την άδεια οικοδομής, αυτές διατηρούνται εφόσον: i) υποβληθεί αίτημα για την έκδοση άδειας νομιμοποίησης κατά τις διατάξεις της παρούσας παραγράφου και ii) καταβληθεί πέραν του προβλεπομένου ειδικό παράβολο διατήρησης άδειας λειτουργίας ίσο με το πενταπλάσιο του παραβόλου. Ειδικά, σε αυτή την περίπτωση εφόσον παρέλθει το διάστημα των τριών (3) ετών και δεν εκδοθεί η άδεια για τους λόγους που αναφέρονται στην επόμενη περίπτωση β΄,για την ισχύ της υπαγωγής, το υπόλοιπο ποσό του προστίμου καταβάλλεται υποχρεωτικά, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών από την παρέλευση του ως άνω χρονικού διαστήματος. Για την τυχόν ανανέωση των διοικητικών πράξεων, πέραν των λοιπών δικαιολογητικών υποβάλλονται στην αρμόδια υπηρεσία αντίγραφο της αιτήσεως για την έκδοση άδειας νομιμοποίησης και αποδεικτικά στοιχεία καταβολής του 10% του ποσού του προστίμου κατά τα ανωτέρω. Σε κάθε διοικητική πράξη γίνεται μνεία για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου, καθώς και για τις ειδικές υποχρεώσεις που απορρέουν από την παρούσα. (Α23)

  18. Σε κάθε περίπτωση τα πρόστιμα με το νέο νόμο είναι ευνοϊκότερα. Παρ΄'ολα αυτά ο νέος νόμος απαιτεί μελέτη στατικής επάρκειας σε μεγάλο ποσοστό περιπτώσεων και ως εκ τούτου πριν παρθεί οποιαδήποτε απόφαση θα πρέπει να γίνει διερεύνηση της κάθε περίπτωσης ξαχωριστά.